In 2025 en 2026 zijn de Indonesische regels voor risicogestuurde bedrijfsvergunningen, OSS, KBLI en toezicht verder aangescherpt. Voor Bali-vastgoed gaat het daardoor minder om één nieuwe vastgoedwet en meer om de vraag of activiteit, structuur, bestemming en vergunningen aantoonbaar op elkaar aansluiten.
Laatst bijgewerkt: 17 september 2026. Geschreven door het Invest in Bali team. Dit is een actuele momentopname en geen juridisch, fiscaal of financieel advies.
Kort antwoord
De belangrijkste actuele verandering voor Bali-vastgoed zit in de zakelijke exploitatie rond het vastgoed. PP 28/2025 heeft het kader voor risicogestuurde bedrijfsvergunningen vervangen, Permen Investasi/BKPM 5/2025 werkt de OSS-procedure uit en KBLI 2025 is in 2026 in gebruik genomen. Tegelijk heeft BKPM aangekondigd dat het toezicht op buitenlandse investeringen in Bali intensiever en inhoudelijker wordt.
Dat betekent niet dat iedere bestaande villa automatisch een nieuwe vergunning nodig heeft. Het betekent wel dat je vóór aankoop, bouw of verhuur moet controleren of de feitelijke activiteit, KBLI, NIB/OSS, PMA-structuur, zoning, PBG/SLF en eventuele milieuvoorwaarden bij elkaar passen.
Een vastgoedproject moet naast het gebouw ook worden beoordeeld op perceelgrens, omgeving, toegang, water en de bestemming van het omliggende gebied.
1. PP 28/2025 vervangt het oude vergunningenkader
PP No. 28 Tahun 2025 over risicogestuurde bedrijfsvergunningen geldt sinds 5 juni 2025 en heeft PP No. 5 Tahun 2021 vervangen. Het kader behandelt onder meer basisvoorwaarden, bedrijfsvergunningen, aanvullende vergunningen, OSS-dienstverlening, toezicht, evaluatie en sancties.
Voor een vastgoedinvesteerder is vooral relevant dat het niet genoeg is om alleen naar een gebouw of verkoopcontract te kijken wanneer er ook zakelijke activiteiten plaatsvinden. Verhuur, hospitality, projectontwikkeling, beheer of dienstverlening kunnen elk een eigen vergunningen- en classificatievraag oproepen.
Deze regeling bepaalt niet wie privé een woning mag kopen. Zij is vooral relevant zodra een onderneming een activiteit uitvoert waarvoor zakelijke registratie, vergunningen of doorlopend toezicht nodig zijn.
2. OSS en PMA worden procedureel strakker
Permen Investasi dan Hilirisasi/Kepala BKPM No. 5 Tahun 2025 geldt sinds 2 oktober 2025. Deze regeling beschrijft de procedure voor risicogestuurde bedrijfsvergunningen en investeringsfaciliteiten via het OSS-systeem en vervangt meerdere ministeriële regels uit 2021.
Een PT PMA is daarom geen algemene oplossing voor elk Bali-vastgoedproject. De onderneming moet de feitelijke activiteit correct beschrijven, de passende KBLI gebruiken, controleren of de activiteit voor PMA openstaat en de bijbehorende rapportage, administratie en vergunningen kunnen dragen.
Een discrepantie tussen het marketingverhaal, de statuten, de NIB/OSS-registratie en het feitelijke gebruik is geen klein administratief detail. Het kan gevolgen hebben voor vergunningen, handhaving, verzekering, financierbaarheid en exit.
3. KBLI 2025 vraagt om een nieuwe controle
KBLI is de Indonesische classificatie van economische activiteiten. Peraturan BPS No. 7 Tahun 2025 heeft de eerdere KBLI 2020 vervangen. De landelijke implementatie moest uiterlijk 18 juni 2026 zijn afgerond.
Belangrijk onderscheid: KBLI 2025 is op zichzelf geen nieuwe vergunning. Bestaande vergunningen die vóór de implementatie zijn afgegeven blijven volgens de officiële overgangsinformatie geldig. Als alleen een numerieke code verandert zonder dat de inhoud van de activiteit wijzigt, kan de aanpassing automatisch via OSS en AHU worden verwerkt. Verandert de activiteit, het doel of de reikwijdte wel inhoudelijk, dan moet de onderneming dit laten aanpassen.
De BPS heeft bovendien in september 2026 een nieuwe wijziging op de KBLI 2025 gepubliceerd. Gebruik daarom niet alleen een oud code-nummer uit een contract of adviesmail, maar controleer de actuele omschrijving en conversie in OSS.
Voor accommodatie en vastgoed is dat praktisch belangrijk: een woning die als privéwoning, long-stay verhuur, short-stay accommodatie, beheeractiviteit of projectontwikkeling wordt aangeboden, moet niet alleen op dezelfde commerciële naam worden beoordeeld. De feitelijke activiteit bepaalt welke classificatie en vergunningen onderzocht moeten worden.
4. Bali krijgt intensiever investeringstoezicht
Op 22 januari 2026 richtten BKPM en de provincie Bali een Desk Pengendalian Pelaksanaan Penanaman Modal op. In de bekendmaking noemt BKPM Bali een belangrijk centrum voor buitenlandse investeringen en kondigt het voor 2026 intensiever toezicht aan.
BKPM meldde in dezelfde bekendmaking dat in 2025 426 ondernemingen in Bali werden aangemerkt als mogelijk in overtreding, waarvan 423 administratieve sancties kregen. De genoemde problemen omvatten onder meer fictieve ondernemingen, ontbrekende milieuvoorwaarden, ontbrekende PBG of SLF, activiteiten die voor PMA gesloten zijn en het niet voldoen aan minimuminvesteringsvereisten.
Deze cijfers zijn geen bewijs dat ieder project risico loopt. Ze laten wel zien waarom een NIB of een PT PMA-naam alleen onvoldoende bewijs is dat een concreet villa- of ontwikkelproject compliant is.
Wat moet je nu vóór aankoop controleren?
Gebruik de actuele regels als controleketen. Vraag niet alleen of een project “legal” of “Airbnb-ready” is, maar leg de volgende onderdelen naast elkaar:
Feitelijke activiteit: gaat het om eigen gebruik, long-stay, short-stay, hospitality, beheer, ontwikkeling of een combinatie?
KBLI en NIB: sluit de geregistreerde activiteit aan op wat de onderneming werkelijk doet?
PMA-toegang en structuur: is de activiteit voor buitenlandse investering toegestaan en past de structuur bij de contracten en geldstromen?
Zoning en landgebruik: past het beoogde gebruik binnen de geldende RTRW/RDTR en de controle op perceelniveau?
Bouw en gebruik: zijn PBG, SLF en technische oplevering waar relevant aantoonbaar en in overeenstemming met het feitelijke gebouw?
Milieu en lokale voorwaarden: zijn relevante milieu-, water-, afval-, parkeer- en lokale verplichtingen beoordeeld?
Doorlopende compliance: wie verzorgt rapportage, belasting, personeel, boekhouding, vergunningverlenging en reacties op controles?
Wat is niet automatisch veranderd?
Een bestaande vergunning wordt niet alleen door de overgang naar KBLI 2025 ongeldig.
Een automatische codeconversie betekent niet dat een inhoudelijk ander bedrijfsmodel is goedgekeurd.
Een PT PMA maakt zoning, PBG/SLF, milieuvoorwaarden of toeristische exploitatie niet vanzelf in orde.
Een marketingterm zoals “villa resort” of “Airbnb-ready” vervangt geen controle van het concrete object.
De actuele regels geven nog steeds geen garantie op rendement, bezetting of verkoopbaarheid.
De veilige conclusie is dus niet dat Bali-vastgoed onmogelijk wordt. De conclusie is dat documentcontrole en de feitelijke activiteit zwaarder wegen dan een algemene belofte over vergunningen of rendement.
Een praktische due-diligence-route
Schrijf eerst op wat je werkelijk met het object wilt doen en wie de activiteit uitvoert.
Vraag de actuele NIB, KBLI-registratie, OSS-documenten, statuten en eventuele aanvullende vergunningen op.
Vergelijk die documenten met zoning, landrechten, bouwtekeningen, PBG/SLF en het feitelijke gebruik.
Laat afwijkingen vóór ondertekening beoordelen door een Indonesische jurist, notaris/PPAT, fiscalist en waar nodig vergunningen- of bouwspecialist.
Leg vast welke bron en versie is gecontroleerd, zodat een toekomstige regelwijziging niet ongemerkt in een oud verkoopdossier blijft staan.
Veelgestelde vragen
Moet elke villa op Bali door KBLI 2025 een nieuwe vergunning aanvragen?
Niet automatisch. Bestaande vergunningen blijven volgens de officiële overgangsinformatie geldig. Een inhoudelijke wijziging van activiteit, doel of reikwijdte kan wel een aanpassing in OSS en AHU vereisen.
Betekent KBLI 2025 dat ik automatisch een PT PMA nodig heb?
Nee. Dat hangt af van de feitelijke activiteit, de betrokken partijen, PMA-toegang, de exploitatievorm en de gekozen juridische structuur.
Welke documenten moet ik bij een Bali-vastgoedproject controleren?
Controleer onder meer de feitelijke activiteit, KBLI en NIB, OSS-vergunningen, zoning, land- en gebruiksrechten, PBG en SLF waar relevant, milieuvoorwaarden en de contractuele structuur.
Officiële bronnen en updatebeleid
Dit artikel is gebaseerd op officiële Indonesische bronnen die op 17 september 2026 zijn geraadpleegd. Omdat OSS, classificaties en lokale handhaving kunnen wijzigen, hoort deze pagina bij iedere inhoudelijke wijziging opnieuw te worden gecontroleerd.
